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投資性房地產(chǎn)計量方式糾偏

2014-06-09 [1538]

以某非上市保險公司的年報為例,對于投資性房地產(chǎn)的計量方式一般如下:一般情況下,投資性房地產(chǎn)按成本進行初始計量,且按公允價值進行后續(xù)計量,不對其計提折舊或進行攤銷,并以資產(chǎn)負債表日投資性房地產(chǎn)的公允價值為基礎(chǔ)調(diào)整其賬面價值,公允價值與原賬面價值之間的差額計入當期損益。

另據(jù)《*財經(jīng)日報》記者翻查的多份年報,對投資性房地產(chǎn)公允價值的估計一般說明為:根據(jù)投資性房地產(chǎn)所在地活躍房地產(chǎn)交易市場上同類或類似房地產(chǎn)的市場價格及其他相關(guān)信息,如無法取得同類或類似房地產(chǎn)的現(xiàn)行市場價格的,參照活躍市場上同類或類似房地產(chǎn)的zui近交易價格,并考慮交易情況、交易日期、所在區(qū)域等因素,從而對投資性房地產(chǎn)的公允價值作出合理的估計;也可以基于預(yù)計未來獲得的租金收益和有關(guān)現(xiàn)金流量的現(xiàn)值確定其公允價值。

保監(jiān)會強調(diào),將對保險公司報送的以公允價值計量的投資性房地產(chǎn)逐項審核,對不符合會計準則和償付能力監(jiān)管規(guī)定的,將責令公司調(diào)整會計報表賬面價值和償付能力報表認可價值,并區(qū)分問題性質(zhì)確定是否對以前各期償付能力報告進行追溯重述。

一位保險資管人士告訴《*財經(jīng)日報》記者:“事實上,《通知》出臺的背景主要是有部分公司對不動產(chǎn)的估值過高,有些公司甚至達到5~10倍左右,這樣一來的好處是能夠提高償付能力充足率水平,不過也會偏離標的本身的價值。此外,對于不動產(chǎn)的估值各家險企態(tài)度不一,也沒有橫向可比性。”

除了保險機構(gòu)試圖提升償付能力充足率的目的,另外值得關(guān)注的是目前國內(nèi)整體估值體系并不完善,一位券商高管表示:“國內(nèi)資產(chǎn)的估值非常困難,因為中國的無風(fēng)險收益率不是只有一個,而是有一組,從低至高不等,這對資產(chǎn)價格的確定帶來很大的困擾,也是估值分化程度較大的原因。

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